1樓：jr睿
在都市中，這種情況是很普遍的：你手中有一套房齡5-10年，已經付清全款並且拿到房產證的住宅，可能是單位房改房，也可能是早期商品房，為了改善家庭的居住條件，你希望再買一套檔次高的商品房自主。那麼，把老房出租還是**就是乙個問題，「以房養房」是否划算呢？
以房養房，就是貸款購置了第二套房產後
，出租第一套房產，以租金收入償還月供的投資方式。原則來說，如出租房產年收益率高於銀行按揭貸款利率5.508%（5年以上商業貸款利率下限），則應出租，反之則**。
舉例，一套位於海淀區某大學附近，建築面積約90平方公尺的高層住宅，房型是老式的三室一廳，目前市值估價為60萬元。此房每年需要負擔物業費、暖氣費等共計2500元，如果以月租金3000元出租，那麼一年的淨租金收益為3000×12-2500=33500元，年租金收益率為33500/600000=5.583%，略高於目前的銀行商業貸款成本5.
508%。
以上是在理想的情況下進行收益分析，實際上影響租金的還有很多因素：
地段：靠近商業熱點區域、知名大學、距離軌道交通步行10-15分鐘的房屋同比租金較高；
房齡：房屋的折舊率約每年2%-3%。十年以上的房屋裝置陳舊，戶型過時，總價值會少很多，租金也要大打折扣；
面積：一居室由於保有量少，**一直堅挺；二居是出租的**戶型；三居則多數為合租；
裝修：為確保出租房屋的品質，戶主需要購置電器和家具，每三到五年做一次簡單維修，並更換部分家具家電，出租房家電及裝修折舊率較高；
空置率：每年春節前後是空置高峰，一年平均有乙個月要計入空置期，沒有租金收入；
中介費：出租房要耗費大量時間精力與看房客打交道，為了省心可以通過中介公司，佣金是乙個月房租，此外還要交納各種出租收入稅費。
加入以上成本，按一年期計算：
1.**房屋所得60萬元，以及存入銀行一年定期存款所得是：
（忽略交易費用，計入利息稅）
600000×（1+2.25%-0.45%）=610800元
2.出租房屋，扣除每年1個月空置期，相當於1個月租金的中介費及簡單維修費，房屋折舊2%，房屋出租綜合稅（目前北京市是租金的5%），在不考慮租賃登記手續費和租金個人所得稅情況下：
房租純收益
3000×（12-2）=30000元
扣除出租綜合稅
30000×（1-5%）=28500元
扣除物業費、暖氣費
28500-2500=26000元
此處，年租金收益率為
260000/600000=4.33%
小於按揭利率
再計入房屋折舊損失
600000×98%=588000元
租房一年的實際收益為
588000+26000=614000元
高於儲蓄收益
從上述計算可以看出，**並存入銀行1年後，總市值為610800元；而出租一年得利+房屋現值，總市值為614000元。比前者多3200元。
當然，如果投資者有比定期儲蓄更好的投資工具，這3200元的差價是可以忽略不計的，甚至有可能獲利更多。
看到這裡，我們得出乙個結論：出租後的純收入，超過銀行貸款利率是有一定難度的。我們應該認識到，出租是存在風險的，因為要受到市場供求關係和定價的影響，而新買的房每個月銀行還款是固定的。
也就是財務上的「收入不穩定而支出剛性」。綜合來看，目前短期內調息的概率不大，即使有，幅度也很小，不構成改變投資方案的因素。
那麼，一定要把老房變現嗎？根據您的具體情況，以下建議供您參考：
1.如果您為購置新房，從商業銀行貸款超過五成，那麼應該變現老房而繳納首付款，爭取儘量減少貸款。按照20貸款年計算，相當於借款1倍，還款1.
5倍；但如果您有很大的公積金基數，且有能力首付超過五成，則可以考慮出租，因為公積金貸款利率低。
2.不少人為了享受地價增值而持有老房（近幾年每年平均增值8%-10%）。如果您留下老房，是為了日後子女獨立成家使用，肯定不考慮**。
而對於打算日後**者，時機把握很重要：0-5年是次新房，可以享受地價增值，而10年以上折舊多，**上不去。
3.地價增值同時惠及新房和老房，如果您判斷未來3年北京地價繼續走強，那麼可以出租3年，再**以還貸。這方案的好處是：
目前持有房產比持有現金增值快，而3年後折舊率不太高，老房也能賣個好價錢，可兼得地價增值和3年的房租收入。
4.開徵房地產稅是未來的趨勢，即把開發商建造房屋時繳的稅變成由購房者每年繳納，稅款會隨著房屋市值的變動而變化。這在短期內實施有難度，而且對老房無效。
對第二套房徵稅，這在短期內也有難度。如果您兩套房的產權屬於不同人的名下，徵稅就更有難度了。
5.如果第一套房貸款尚未還清，應該將老房變現**按揭）而支付新房房款，降低家庭負債，少付銀行利息。
tips
房產是目前都市白領中資產比例最大的部分，它公升值的依據是：城市核心區土地有限。所以房產事實上已成為北京人代替定期儲蓄的工具。
房產流動性風險在於難迅速變現。建議您在身邊留相當於家庭月收入2倍的錢，應付不時之需。而房產快速融資，可以選擇典當。
不動產典當需要提交房屋產權證、土地使用證、房屋所有權者身份證及委託書、購房合同，契稅發票等，一般在5個工作日內放款。需要多少錢就當多少錢，當金越多手續費越高（月綜合費率不超過當金的2.7%，典當最長不超過半年）。
tips
2月下旬，國家***發布1月全國70個大中城市房屋銷售**指數，其中北京以8.4%名列新建住房**漲幅第五名（前四名分別是大連、呼和浩特、深圳、成都），以10.2%名列二手房**漲幅第三名（前兩名分別是大連、鄭州）。
所以現在瀋陽以此方式買房還是很合適的 ！
2樓：憑欄看劍
現在時機不是很好
隨著人們對房地產領域投資意識的加強，許多人都將賺錢的目光轉移到了「以房養房」的方式上。聰明的消費者自會比較，家中的積蓄存入銀行，利息收益較低；假如用它來投資物業後又將其出租，以現在市場上的租金水平來計算，後者的收益率肯定要高於銀行存款的利率。此外，這種租金收益也相對穩定。
「以房養房」需謹防風險在目前房貸政策緊縮、房產降溫可期的情況下，「以房養房」風險究竟有多大呢?
觀點一：做長線仍可看好有投資者認為，房價可能短期會波動，但長遠看，調整週期過後**仍將呈剛性，在目前4%通貨膨脹預期下，只要負擔得起，房產仍是一項不錯的投資。他們認為，即使利率提高，還貸金額實際增加並不多，何況現在一年內次新房停止轉按揭，想出手也不容易，不如繼續持房出租。
還有人表示，現在中介對房租的評估就是按一定比例還貸額測算的，只要房產質量不是太差，資金壓力不大，在當前租房者眾多的情況下，仍可選擇「以房養房」。在外貿公司上班的黃女士說，趁在職時養幾套小房型，強迫自己每月還貸，將來年紀大了就不怕下崗退休了。
觀點二：還貸額佔比須控制既然是投資就會有風險，「以房養房」也不例外。理財師認為，正常情況下，租金收入+家庭其他收入�如工資、存款利息等�應大於還貸額+家庭的正常開銷。
在家庭收入和正常開銷不變的情況下，租金收入越高，還貸金額越低，家庭財務就越安全。
由於房貸政策的變化，顯然，「以房養房」者的還貸金額將上公升。以一套30萬元的房子為例，目前首付多為三成，要貸款21萬元，20年還清。在等額還款方式下，加息後取下限利率5．51%計算，每月還貸將增加26．3元，一年就要多支付315元，20年就多支付利息6300元。
為控制這方面的風險，銀行放貸時，一般要求還貸額佔家庭收入的50%以下。超出這個比例，一旦家裡出現什麼意外情況，資金周**生困難，造成逾期還貸，則房子就有被銀行收走的風險。
觀點三：謹防物業貶值風險除了還貸額上公升的風險，「以房養房」者還要承受出租收入不穩定、物業貶值等多種風險。
一位房產從業人員表示，房產也有「保鮮期」，要提折舊，房產發展總是一代接一代向更合理的設計、更新的建築材料裝置、更符合時代需求的方向發展。因此，時間久的房產可能落伍，租金和價值有下降風險。
此外，房產市場的供需情況也會影響租金收入。總體上看，房地產商手裡的空置房越多，「以房養房」風險就越大。當房地產轉為買方市場時，開發商將大量拋售和壓價出租，普通投資者將承擔房價和租金雙下降的風險，而還貸還要繼續。
因此那些購買多套住宅的投資者，「以房養房」要慎之又慎，避免因一時衝動而遭受損失。
觀點四：謹慎投資不宜「滿倉」
綜上所述，「以房養房」風險主要在於：銀行貸款利率調整，還貸額上公升；房子老化或房產空置率提高租金下降；家庭其他收入下降的還貸風險。分析人士認為，作為不動產，畢竟房產流動性不高，現在投資產品日見豐富，房產可納入投資組合，但現在「滿倉」恐怕不合適。
同時在投資房產時，也要全面評估投資回報率，對以租養房的房產，應對其周邊租金**有充分了解，包括是否有穩定承租人，周圍市政規劃等。同時，按揭貸款要具備穩定的還款**，租金收入不能作為主要還款**，並結合自身收入情況，選擇適宜的還款方式。
「以房養房」的三種方式出租舊房，購置新房。如果你的月收入不足以支付銀行貸款本息，或是支付後不足以維持每月的日常開銷，而你卻擁有一套可以出租的空房，且這套房子所處的位置恰好是租賃市場的熱點地區，那麼你就可以考慮採用這個方案，將原有的住房出租，用所得租金償付銀行貸款來購置新房。
投資購房，出租還貸。有些人好不容易買了套房，卻要面對沉重的還貸壓力，雖然手裡還有一些存款，但一想到每個月都要把剛拿到的薪水再送回銀行，而自己的存款不知什麼時候才能再增加幾位數，心裡就不是滋味。在這種情況下，可以再買一套房子，用來投資。
如果能找到一套租價高、公升值潛力大的公寓，就可以用每個月穩定的租金收入來償還兩套房子的貸款本息，這樣不僅解決了日常還貸的壓力，而且還獲得了兩套房產。問題的關鍵是要判斷準確。
**或抵押，買新房。如果你手頭有一套住房，但並不滿意，想改善居住條件，可手裡又沒錢，好像一時半會兒買不了新房。如果你將手中的房子**變為現金，就可以得到足夠的資金。
你可以將這部分錢分成兩部分，一部分買房自住，一部分採用第二個辦法用來投資。如果你賣了舊房卻一時買不到合適的新房自住，就不如把原來的房產抵押給銀行，用銀行的抵押商業貸款先買房自住，再買房投資。這樣，不用花自己的錢，就可以實現你改善住房，又當房東的夢想了。
樓市支招如何計算以房養房投資收益對普通老百姓而言，房產投資肯定是乙個家庭中重大的投資行為。既然是家庭重大投資，理所當然就應該慎重考慮投資的收益，記者通過相關人士了解到，計算以租養房投資收益的方法有以下2種：1．投資回報率分析公式：
（稅後月均租金-物業管理費）×12/購買房屋單價此種方法是目前地產投資中最常用的，此方法考慮了租金、房價及兩者的相對關係，套用在**投資上可模擬為市盈率，是選擇「績優房產」的簡捷方法。但它又有弊端，沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間價值，並且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析。
2．投資**時間分析公式：投資**年數=（首期房款+期房時間內的按揭款）/（稅後月租金-按揭月供款）×12這種方法類似於**投資分析中的**圖分析，考慮了租金、**、前期的主要投入因素，但未考慮前期的其他投入、資金的時間價值因素，可用於簡略估算資金**期的長短，但不能解決多套投資的收益分析。這種方法比租金回報法更深入一步，適用範圍也更廣，但有其片面性，並不是最理想的投資分析工具。
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1 回遷房是發展商徵收土地時，賠給回遷戶的房子 商品房就是由發展商自己 的房子。每乙個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價都普遍低於商品房的售價。回遷房與商品房一樣，都有房產證，有房產證的回遷房是可以上市交易的。沒房產證的，回遷戶手持的是購房合同，無法上市交易。2 安置房，是 進行城市道路建設和其他...
關於小產權房 什麼叫小產權房，小產權房是什麼意思？
知道什麼是小產權房嗎？一般來說，小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，它沒有國家房管部門頒發的產權證。小產權房只能在村集體內部轉讓，不能 給村集體以外的人。小產權房 並不是乙個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的 小產權房 也稱 鄉產權房 是指由鄉鎮 而不是...
以房養老是什麼意思，以房養老是什麼意思？會出現一些什麼問題？
以房養老 reverse mortgage 也被稱為 住房反向抵押貸款 或 倒按揭 是指老人將自己的產權房抵押給金融機構，以定期取得一定數額養老金或接受老年公寓服務的一種養老方式。其表現形式有 1 子女養老，房產由子女繼承 2 撫養人養老，房產由撫養人繼承 3 租出大房再租入小房，用房租差價款養老 ...