1樓：匿名使用者
房地產開發企業土地開發成本的核算
2樓：哈幾卡拉嘸
土地開發成本計算組成有:土地費用,.基礎設施費.配套設施費 ,籌資費用.土地負擔的間接費用.
3樓：湖南懷化唐先生
土地有生地熟地一說，現在，一般指的是熟地，土地成本指的是土地成交**+費用+稅金
4樓：匿名使用者
地徵用及拆遷補償費是指按照城市建設總體規劃進行土地開發所發生的土地徵用費、耕地占用稅、勞動力安置費，及有關地上、地下物拆遷補償費等。但對拆遷舊建築物**的殘值應估價入賬並衝減有關成本。開發土地如通過批租方式取得的，應列入批租地價。
前期工程費是指土地開發專案前期工程發生的費用，包括規劃、設計費，專案可行性研究費，水文、地質勘察、測繪費，場地平整費等。基礎設施費是指土地開發過程中發生的各種基礎設施費，包括道路、供水、供電、供氣、排汙、排洪、通訊等設施費用。開發間接費指應由商品性土地開發成本負擔的開發間接費用。
土地開發專案如要負擔不能有償轉讓的配套設施費，還應設定「配套設施費」成本專案，用以核算應計入土地開發成本的配套設施費。
開發商的土地成本怎麼算 5
5樓：123楊大大
房地產成本的組成
1、土地費用 土地費用包括城鎮土地出讓金，土地徵用費或拆遷安置補償費。房地產開發企業取得土地方式有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓。
目前基本以後兩種方式為主。隨著國家對土地巨集觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發用地成為大多數開發商獲取開發用地的有效方式。目前在我國城鎮商品房住宅**構成中，土地費用約佔20%，並有進一步上公升的趨勢。
2、前期工程費 前期工程費主要指房屋開發的前期規劃，設計費，可行性研究費，地質勘查費以及「三通一平」等土地開發費用。他在整個成本構成中所佔比例相對較低，一般不會超過6%。
3、建築安裝工程費 建築安裝工程廢紙房屋建造過程中所發生的建築工程，裝置及安裝工程費用等，又被稱為房屋建築安裝造價。他在整個成本構成中所佔比例相對較大。從我國目前情況看，約佔整個成本的40%左右。
4、市政公共設施費用 市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路，自來水，汙水，電力，電信，綠化等的建設費用。公公配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業網點）等所發生的費用。
他同時還包括一些諸如煤氣調壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產開發成本構成中，該專案所佔比例較大，我國一般在20%~30%左右。
5、管理費用 管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費等。在整個成本構成所佔比例很小，一般不會超過2%。
6、貸款利息 房地產因開發周期長，需要投資數額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本乙個重要組成部分。但它的大小與所開發專案的大小，融資額度的多少有密切關係，所以佔成本構成比例相對不穩定。
7、稅費 稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業稅，城市維護建設稅和教育費附加），契稅，企業所得稅，印花稅，外商投資企業和外國企業所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方**和各級行政主管部門向房地產開發企業收取的費用，專案繁多且不規範。包括諸如徵地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發管理費等。
在我國目前房地產開發成本構成中所佔比例較大，一般在15%~25%左右。
8、其他費用 其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。
資料拓展
土地成本，包括土地使用權取得費及土地開發費，應與建築費提取折舊費，而不能將土地使用權作為無形資產攤入管理費用。這樣，在土地使用到期時，產權人才能夠重新購置同等效用的房地產進行再生產。
6樓：匿名使用者
具體的演算法很麻煩，你想知道的話可以去看下這裡有 另外我給你乙個實際案例，你看能否把數字方面套用到你的地上 案例如下： 本估價物件是一塊「三通一平」的建設用地；土地總面積10000㎡，且土地形狀規則；規劃許可用途為商業和居住，容積率≤5，建築覆蓋率≤50％；土地使用權出讓時間為2023年10月，土地使用年限從土地使用權出讓時起50年。 估價要求：
需要評估該塊土地於2023年10月出讓時的正常購買**。 估價過程： （1）選擇估價方法。
該塊土地屬於待開發房地產，適用假設開發法進行估價，故選用假設開發法。具體是打算採用假設開發法中的現金流量折現法。 （2）選擇最佳的開發利用方式。
通過市場調查研究，得知該塊土地的最佳開發利用方式如下：①用途為商業與居住混合。②容積率達到最大的允許程度，即為5，故總建築面積為50 000㎡。
③建築覆蓋率適宜為30％。④建築物層數確定為18層；其中，1～2層的建築面積相同，均為3000㎡，適宜為商業用途；3—18層的建築面積相同，均為2 750㎡，適宜為居住用途；故商業用途的建築面積為6 000㎡，居住用途的建築面積為44000㎡。 （3）預計開發期。
預計共需3年時間才能完全建成投入使用，即2023年10月建成。 （4）**開發完成後的房地產價值。根據對市場的調查分析，預計商業部分在建成後可全部售出，居住部分在建成後可售出30％，半年後再可售出50％，其餘20％需一年後才能售出；商業部分在**時的平均**為每平方公尺建築面積4500元，居住部分在**時的平均**為每平方公尺建築面積2500元。
（5）測算有關稅費和折現率。建築安裝工程費預計為每平方公尺建築面積l200元；勘察設計和前期工程費及管理費等預計為每平方公尺建築面積500元；估計在未來3年的開發期內，開發建設費用（包括勘察設計和前期工程費、建築安裝工程費、管理費等）的投入情況如下：第一年需投入20％，第二年需投入50％，第三年投入餘下的30％。
銷售費用和銷售稅費預計為售價的9％，其中廣告宣傳和銷售**費為售價的3％，兩稅一費和交易手續費等為售價的6％。折現率選取14％。據了解，如果得到該土地，還需要按取得價款的3％繳納有關稅費。
（6）求取地價。計算的基準時間定為該塊土地的出讓時間，即2023年10月。建成後的總價值＝4500×6000/（1+14%）3+2500×44000×【30％/（1+14%）3+50％/（1+14%）3.
5 +20％/（1+14%）4】 ＝8829.33（萬元） 開發建設費用總額＝（1200+500）×50000x＝6921.57（萬元） 銷售費用和銷售稅費總額＝建成後的總價值×9％ ＝8829.
33×9％ ＝794.64（萬元） 購地稅費總額＝總地價×3％ ＝0.03總地價（萬元） 總地價＝8 829.
33－6 921.57－794.64－0.
03總地價 總地價＝（8 829.33－6 921.57－794.
64）/（1+0.03） ＝1080.70（萬元） 估價結果：
以上述計算結果為主，並參考估價人員的經驗，將總地價確定為1080萬元。 對於房地產開發用地的估價，通常要給出三種**形式，即總地價、單位地價和樓面地價。這樣，該塊土地在2023年10月出讓時的正常購買**的測算結果為：
總地價1080萬元，單位地價1080元／㎡，樓面地價216元／㎡。
7樓：匿名使用者
單方土地成本=總地價款/規劃建築面積
怎樣用土地面積和地價來算出開發成本？
8樓：
土地面積×容積率=建築面積
300×3.5=1050畝
土地單價×面積=總地價
500000×300=150000000元總地價/建築面積=樓面地價
150000000/（1050×666.66）=214.29元/平方公尺
這只是樓面地價，當然還要加上建築費用及其他費用。
土地開發成本如何評估
9樓：沙地黑土
地開發成本的評估方法主要有市場比較法、基準地價修正法和成本法。評估土地開發成本的市場比較法與前述評估毛地價的市場比較法相同。運用基準地價修正法評估土地開發成本，是先分別運用基準地價修正法評估出熟地價和毛地價，然後將兩者相減即為土地開發成本。
運用成本法評估土地開發成本，是土地開發成本各構成部分的累加即為土地開發成本。由於掛牌出讓的宗地，其**有農民集體土地和國有土地，國有土地又有原住宅用地和單位用地，這些宗地的土地開發成本的構成不同，所以土地開發成本可分為農民集體土地的開發成本、住宅用地的開發成本和單位用地的開發成本。
1、農民集體土地開發成本的計算
農民集體土地的開發成本主要是徵地補償費，應按國家及北京市有關法律、法規規定的徵用農民集體土地的費用專案和標準進行計算：集體土地徵地補償費＝土地補償費＋青苗補償費＋地上物補償費＋勞動力安置費＋超轉人員安置費＋菜田**＋耕地占用稅等。
2、住宅用地開發成本的計算
住宅用地的開發成本主要是居民拆遷補償費用，應按北京市房屋拆遷法規的相關規定進行計算：
住宅房屋拆遷補償**＝(基準地價×k＋基準備房價)×被拆遷房屋建築面積＋被拆遷房屋重置成新價＋搬家補償費
上式中，k為容積率修正係數。
3、單位用地開發成本的計算
單位用地的開發成本主要是單位拆遷補償費用，應按北京市房屋拆遷法規的相關規定進行計算：
上式中，k1為容積率調整係數，k2為房屋原用途調整係數，k3為規劃用途調整係數。
由於以前的土地使用權出讓主要採用協議出讓方式，土地開發成本雖然有法律、法規對徵地拆遷費用專案和標準作了規定，但在實際中的費用是通常土地取得者與原土地佔有者討價還價確定的，其之間的協商結果通常不公開，因此目前還沒有比較成熟和準確的評估操作方法。
10樓：賀嵩老師
房地產開發企業土地開發成本的核算
11樓：匿名使用者
去問資源分布分析人員
可以按看開發效益 並給予行業基本比數
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