1樓：法妞問答律師**諮詢
發現房屋租賃合同無效的處理方法如下：
1、按照《民法通則》第61條和《合同法》第58條規定，房屋租賃合同被確認無效後，按照無效合同的處理原則，主要是承租方騰退房屋，租賃房屋恢復到簽訂合同之前的狀態，承租方負責將租賃期間添附物拆除或與出租方協商抵扣租金等。
造成合同無效的過錯方還應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
2、另外，根據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規定，房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支援。
3、當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規定處理。
【法律依據】按照《民法通則》第61條和《合同法》第58條規定，房屋租賃合同被確認無效後，按照無效合同的處理原則，主要是承租方騰退房屋，租賃房屋恢復到簽訂合同之前的狀態，承租方負責將租賃期間添附物拆除或與出租方協商抵扣租金等。
2樓：諮詢找律師
遇到無效房屋租賃合同怎麼辦
有效房屋租賃合同糾紛怎麼處理，無效合同糾紛怎麼處理
3樓：雪域陽光
一、有效房屋租賃合同糾紛怎麼處理
（一）合同不解除，出租人起訴僅要求承租人償付欠租並支付滯納金的，法院應予支援，滯納金按合同約定的標準計算；若合同約定的滯納金標準過高而顯失公平，應以中國人民銀行規定的金融機構計收逾期付款的違約金標準確定承租人應付之滯納金。
（二）合同解除時有關問題的實體處理
1、關於解除合同的條件：通常出現以下幾種情況之一的，出租人有權要求解除合同：（1）承租人欠租超過合同約定期限；（2）合同未約定期限的，欠租達三個月以上；（3）承租人未經出租人同意擅自轉租的；（4）承租人擅自改變房屋結構或約定用途的。
出現以下幾種情況之一的，承租人有權要求解除合同：①出租人未按約定的時間向承租人提供出租房屋的；②出租人所提供的房屋不符合合同約定，導致承租人不能實現合同目的的；③出租人不按合同約定的責任負責維修房屋及其設施，保證房屋安全的；④租賃物危及承租人的安全或健康的。此外，因不可抗力的原因導致合同無法履行或經當事人雙方協商一致同意解除合同的，法院亦可以解除合同。
2、承租人對房屋有裝修時，對裝修的處理。合同有約定按約定處理；合同未約定的，能拆除的拆除，拆後可以繼續使用的動產裝修由承租人拆走，對於不能拆除的固定裝修以及拆除後不能繼續使用的動產裝修，如承租人對裝修問題提出訴訟請求並提出評估申請，法院應委託評估機構對裝修予以評估，由出租人酌情承頂，給予承租人相應補償；對於不能承頂部分造成的損失，因承租人過錯導致合同解除的，裝修損失由承租人自己承擔；因出租人過錯導致合同解除的，裝修損失由出租人承擔；雙方均有過錯的，由雙方按過錯大小分別承擔。
3、因承租人過錯導致合同解除時的違約賠償問題。承租人應向出租人承擔的違約責任是：（1）所欠租金及其它費用的逾期付款違約金（即滯納金）；（2）簽約時所交租賃定金由出租人沒收；（3）當上述違約金及租賃定金不足以彌補出租人因解除合同所受的損失時，承租人還應向出租人另行支付損失賠償金。
4、因出租人過錯導致合同解除時的違約賠償問題。出租人應向承租人承擔的違約責任是：（1）向承租人雙倍返還租賃定金；（2）賠償承租人的裝修損失；（3）當上述違約金及租賃定金仍不足以彌補承租人因解除合同所受的損失時，出租人還應另行向承租人支付損失賠償。
二、無效房屋租賃合同糾紛怎麼處理
（一）房屋使用費的處理。合同被確認無效後，承租人尚欠出租人的租金不再給付，而按照指導租金標準向出租人支付房屋使用費，指導租金高於合同約定的租金標準的，以較低者計。當合同約定的租金高於指導租金時，對於糾紛發生前承租人已按無效合同向出租人支付的租金中高於指導租金的部分，應分別情況進行處理：
1、因違反法律或行政法規的規定且有損國家、集體或社會公共利益導致合同無效的，高出部分應判收繳國庫；
2、其它原因導致合同無效的，高出部分承租人一般無權要求返還。
（二）承租人裝修物的處理。房屋租賃合同被確認無效後，裝修物能拆則拆，不能拆的，對出租人可用部分經評估折舊後由出租人承頂；其餘部分經評估折舊後作為無效合同的損失，由雙方按過錯責任比例予以分擔。
哪些情形使房屋租賃合同無效，無效房屋轉租合同怎麼辦
4樓：法妞問答律師**諮詢
根據最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（一）未取得建設工程規劃許可證建設的房屋；（二）未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋；（三）未經批准建設的臨時建築；（四）未按照批准內容建設的臨時建築；（五）租賃期限超過臨時建築的使用期限，超過部分無效。但同時又做了除外的規定，在一審法庭辯論終結前取得了相關部門批准的，也就是權屬完整的，租賃合同有效。二、無效房屋轉租合同怎麼辦房屋轉租，是房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。
在通常的情況下，承租人將承租房屋的全部或一部分，租給第三者使用而從中收取超過原租金或等額租金的金錢。無效房屋轉租合同，是指房屋承租人未經出租人的同意，擅自將承租房屋進行轉租的行為。房屋轉租是一種廣泛應用的房屋租賃制度，在我國的有關房地產法律中均有規定。
但對於房屋轉租合同被確認無效後的處理，卻一直沒有明確具體的規定。《城市私有房屋管理條例》規定，承租人將房屋擅自轉租，出租人有權解除租賃合同。《城市房地產管理法》則沒有規定非法轉租房屋的法律責任。
《城市公有房屋管理規定》規定承租人將承租的房屋擅自轉租的，出租人有權終止合同，並可索賠損失。儘管《城市房屋租賃管理辦法》在第五章專門對房屋轉租進行了規定，但在無效轉租房屋的法律責任上，只規定了行政處罰和刑事責任，並沒有無效房屋轉租的民事責任，或是民事制裁的規定。《合同法》也只規定，承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
因此，房屋承租人未經出租人同意而轉租房屋，出租人有權解除房屋租賃合同，這是法律的一致性規定。因為承租人的擅自轉租行為，直接違反租賃合同的約定，破壞了出租人對承租人的信任，損害了出租人對房屋的所有權或處分權，造成房屋在客觀上形成多層次占有，從而使得房屋的毀損程度的可能性加重，增加了出租人請求返還租賃物的困難。但是，如果該無效的房屋轉租合同事實上已經履行完畢或部分履行。
在這種情況下，已交付的租金或者尚未交付的租金約定也屬於無效約定，是否也應該返還。而房屋租賃的乙個特點，就是承租人對他人房屋的使用收益，這種使用收益乃是基於承租人對房屋的實際占有狀態下發生的，這種使用收益如果是基於無效合同而取得，也應該屬於返還的標的。無效合同是不具有法律約束力和不發生履行效力的合同。
作為無效合同來說，其具有兩個特徵：一是無效合同具有違法性，即合同違反法律和行政法規的強制性規定，損害了公共利益和他人的合法權益；二是無效合同具有無效性，就是合同從訂立時起，就沒有法律約束力。對於已經履行的，應當通過返還財產、賠償損失等方式使當事人的財產恢復到合同訂立前的狀態。
對於房屋轉租行為而言，《城市房屋租賃管理辦法》規定了合法轉租和非法轉租兩種情形。合法轉租是承租人經過出租人同意，將承租的房屋轉租他人。非法轉租是承租在沒有取得出租人同意或者違反租賃合同中不得轉租約定的情況下，擅自將房屋轉租他人的行為。
《合同法》第52條規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效，非法轉租的租賃合同屬於無效後同。根據《民法通則》第引條的規定，民事行為被確認為無效後，當事人因該行為取得的財產，應當返還給受損失的一方。有過錯的一方應當賠償對方因此所受的損失。
雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。就無效房屋轉租合同的當事人來說，承租人在訂立房屋轉租合同時，應該了解轉租人是有轉租房屋的權利，訂立合同時應辦理法律規定的登記備案手續。因此，轉租合同中的承租人一方主觀上有過錯是明顯的。
對轉租人一方，其轉租行為往往具有兩種主觀心理狀態，其一是明知未經出租人同意或者是故意違反租賃合同擅自轉租，二是因為疏忽大意的過失原因而造成擅自轉租房屋的情況。轉租人也是具有過錯的當事人。所以，無效房屋轉租合同的當事人雙方都依法應當承擔無效合同的法律後果。
房屋租賃合同無效有什麼法律後果
5樓：aa微湖來客
1、出租人不具有出租權利
房屋的所有權人出租的應注意審查出租人是否與出租房屋產權證上的名稱一致，必要時到房屋管理部門查詢。
委託或**出租的應注意審查房屋所有權人是否與出租房屋產權證上的名稱一致，是否經所有權人同意或授權，是否有所有權人同意或授權出租的書面證明材料。
共有房屋出租的應注意審查是否其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的書面證明材料。
房屋轉租的應注意審查是否經出租人同意，是否有出租人同意轉租的書面證明材料。
2、違法建蓋的房屋出租
出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的城鎮房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。
出租人就未經批准或者未按照批准內容建設的臨時城鎮建築，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。
3、合同期限違反法律規定
租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效;
租賃期限超過臨時建築的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。
承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，超過部分的約定無效。
4、法律法規禁止出租
《商品房屋租賃管理辦法》第六條規定，有下列情形之一的房屋不得出租：
(1)屬於違法建築的;
(2)不符合安全、防災等工程建設強制性標準的;
(3)違反規定改變房屋使用性質的;
(4)法律、法規規定禁止出租的其他情形。
(5)其他租賃合同無效情況
《合同法》規定：有下列情形之一的，
無效合同一般處理方法：
根據我國法律規定，合同被確認無效後，合同尚未履行的，不得履行;正在履行的，應當立即終止履行。
(1)返還財產。返還財產是使當事人的財產關係恢復到合同簽訂以前的狀態。返還財產可以是一方返還，也可以是雙方互相返還。
如果當事人依據無效合同取得的標的物還存在，則應返還對方;如果標的物即房屋已不存在或者已損壞、已被第三人合法取得，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。
(2)賠償損失。沒有過錯的一方可以要求有過錯的一方賠償自己的損失;雙方都有過錯的，應當按照責任大小、輕重各自承擔經濟損失中與其責任相適應的份額。
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